本稿は、公益社団法人全日本不動産協会 大阪府本部が、2024年10月27日に開催しました「第1回 不動産開業支援セミナー」の講演内容を書き起こし・編集したものです。当日ご参加できなかった方、これから不動産業界を目指す方、全日本不動産協会への入会をお考えの方のお役に立てば幸いです。（オオサカ不動産開業ナビ 編集部）
指定流通機構と媒介契約制度について
司会：続きまして「インターネットが変えた不動産業の業務」と題しまして、全日本不動産近畿流通センター事務局よりご説明させていただきます。
全日本不動産近畿流通センター事務局：皆さん、こんにちは。本日は開業支援セミナーにお越しいただきましてありがとうございます。全日本不動産協会 近畿流通センターの事務局です。よろしくお願いいたします。ここでは、全日にご入会いただきましたら、ご利用いただくことができるサービスについてご紹介をさせていただきます。
まずは、「指定流通機構＝レインズ」と媒介契約制度について説明をさせていただきます。例えば、一般の方が、自分の家とか不動産を売却しようと思っても、何をどうすればいいか分かりませんよね。そこで、一般の方が、それを不動産業者さんに依頼します。
その時に両者が合意して結ぶ契約が媒介契約です。国は、不動産取引の経験が少ない依頼者さんを保護することを目的に、「媒介契約制度」を設けています。この媒介契約制度は、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3つの契約に類型化されております。
そして、「標準媒介契約約款」を作成しています。それに基づく契約書には「この媒介契約は、国交省が定めた標準媒介契約契約款に基づく契約書です」と示されていますので、それを用いて、依頼者さんが安心して契約ができるようにしなさいと、国は指導をしています。
その売買契約の規制を確認します。業者さんは媒介契約を締結した媒介契約書を作成して依頼者さんにこれを交付しなさい、とされております。賃借は規制の対象ではないのですけれども、契約書は作成することが望ましいとされております。
宅建業法で定められている通り、価格や評価額について意見を述べるときは必ず根拠を示さなければならないこと、専任・専属・専任媒介契約の有効期限は3か月であること、目的物件の登録義務ですが、専属専任媒介契約では契約締結から5日以内、専任媒介契約では7日以内にその物件情報を「レインズ」＝「指定流通機構」に登録することを遵守しなければなりません。
次に、物件情報を「レインズ」に登録をしたら登録証明書を発行して依頼者さんに交付しなければいけません。また、業務処理状況の報告義務もございまして、専属専任媒介契約では1週間に1回以上、専任媒介契約では2週間に1回以上、依頼者さんにお預かりした物件が成約に至るように活動していることを伝えて安心させてあげて下さい、とされています。
最後に、成約報告義務がございます。その物件が成約に至った場合は、「レインズ」にその成約年月日と成約価格を通知しなさいという決まりがございます。これらのルールを守って、業者さんは取引を行っていただく必要がございます。 このように、「指定流通機構＝レインズ」と「媒介契約制度」は深く結びついています。
では、その媒介契約書をどのようにして作成しようかとか、価格はどのように決めたらいいのかとか、「レインズ」への物件登録はどうしたらできるのかとか、業務処理状況の報告は何を使ってどのようにすればいいのかとか、色々な不安があるかと思うのですが、ご安心ください。全日なら大丈夫です。業法に沿って、皆さんに安心安全に取引をしていただけるように、業務に必要なサービスをご用意させていただいております。
その例になりますけれども、例えば、媒介契約書等といった書式の雛形も後ほど紹介させていただく会員支援システムで出力していただくことができます。そして、価格や評価額の根拠となる資料も、査定システムがございますので価格の提案をしていただくことができます。
レインズについて
ここからは「実践的インターネット活用法」の冊子も参考にしていただきながら、お話を聞いていただきたいと思います。まずは、「レインズ」について、ご説明させていただきます。
「レインズ」というのは、宅地建物取引業法に基づいて国土交通大臣の指定を受けた指定流通機構で、全国の不動産業者の物件情報交換の場になっております。全国に指定流通機構は4つございまして、こちらが「近畿圏不動産流通機構」ですね、通称「近畿レインズ」です。全日大阪府本部がこの「近畿レインズ」の会員になっておりますので、この全日大阪府本部にご入会いただいた皆様は「レインズ」をご利用いただくことができます。
「レインズ」の会員は、全日本不動産協会の各府県本部のほかに宅建協会さんでも構成されております。「レインズ」は全日でも宅建協会でも、いずれにご入会いただいてもご利用いただけるシステムですが、「いや、全日に入会する方がいいな。」と思っていただけるサービスについては、この後説明させていただきたいと思います。
では、「レインズ」で何をするかと言いますと、売り物件や賃貸物件を探すために物件情報を検索したり、逆に、売り物件や賃貸物件の買い手借り手を探すために物件情報を登録したり、成約情報を入手して、例えば「同じマンションの何階の部屋はいついつにいくらで売却されていますよ」と根拠を示して価格のご提案をいただくことができます。
それでは、「レインズ」の気になる利用料金ですが、検索実行ボタンを1回クリックすると2円課金されます。例えば、新着情報だけを絞り込んで確認する方法などもございますので効率よく検索してみてください。また、成約登録をしていただくと、成約の報告をしてくれたということでマイナス課金されるようになっております。利用料は変更される場合がございますので、「近畿レインズ」のホームページでご確認ください。
利用料の支払いですが、はじめはコンビニの払込票が届きます。口座振替に変更していただくこともできます。システムの環境ですが、推奨ブラウザはChromeになっております。ご注意いただきたいのは、スマホでは検索機能しか利用できないことになっております。
では、実際に「レインズ」を見てみましょう。レインズのトップ画面を見てください。このトップ画面の最上部に横一列のタブが並んでいまして、もし何かわからないことがあったらここに戻ってもらえばほとんどのことが分かるようになっていますので、こちらでご確認いただければと思います。
ログインをしていただくためのID・パスワードは、ご入会いただきましたら、営業開始日に合わせて発行させていただきます。そのID・パスワードを使ってログインをしていただきますとメインメニューが開きます。操作方法は、右横のサブメニューにございますのでご覧いただければ十分に操作していただけるかと思います。
例えば、物件の検索の例を見てみたいのですけれども、物件を検索するときは、検索ボタンの方から進んでいただいて、必要事項を入力していただきます。その入力内容にヒットした物件情報が検索結果一覧となって上がってまいります。
その時に見ていただきたいのがこのアイコンです。この青い「画」というアイコンは、その物件の画像を見ていただくことができますよという合図です。
「図」というのは図面ですね。「レインズ」でいう図面とは、スクリーンで示している間取り図と画像にその物件の詳細を1枚の書式にまとめたものを指しており、これを図面と言います。このような図面をこの物件は出力できますよ、といった合図になります。
物件を登録する際には、このように画像や間取り図や図面を登録して、皆さんに閲覧していただけるようにしていただくことが大事かと思います。
では、その図面はどのように作成したらいいのか、ということになるかと思うのですけれども、「近畿レインズ」では無料でこのテンプレートをダウンロードできるようにしてくれています。エクセルで用意されています。
では、この図面に載せる間取り図はどのように作成すればよいのか、ということになりますが、こちらも後ほど紹介させていただく会員支援システムの中でいろいろな間取り図作成ソフトを用意しておりますので、ご安心ください。
このように、間取り図を作成して、その間取り図を図面に載せて、その図面を「レインズ」に物件登録する際に一緒に掲載するといった流れになります。ここまでが「レインズ」の紹介になります。
全日本不動産協会の会員支援システム「ラビーネット」について
では、ここからは、全日の会員支援システムについてご紹介をさせていただきたいと思います。こちらは全日の総本部が提供する「ラビーネット」というシステムになっております。
「ラビーネット」というのは、不動産関連の最新情報を随時配信しておりまして、様々な業務コンテンツを揃えている「ラビーネットポータル」と、イタンジさんにシステムを提供していただいている「ラビーネットBB」という物件登録・検索システム、そして一般消費者向けの物件検索サイト「ラビーネット不動産」、この3つで構成されているシステムが「ラビーネット」でございます。
物件登録・検索システム「ラビーネットBB」について
では、それぞれのシステムを詳しく見ていきたいと思います。まず、「物件登録・検索システム ラビーネットBB」を見てみましょう。ご入会後に発行させていただくＩＤパスワードを使って、「ラビーネット」にログインします。ログインしましたらトップ画面の右手に「ラビーネットBB」という画面がございます。ここは、物件を登録したり検索したりしていただくところになります。
この「ラビーネットBB by ITANDI BB（イタンジBB）」は、リアルタイム業者間サイト「ITANDI BB」と「ラビーネット BB」が連携した業者間向けのサイトになっております。このサイトから、先ほどご説明させていただい「レインズ」、それから「アットホーム」さんや「LIFULL HOMES」さんなどの大手民間ポータルサイトにも連携していますので、直接一般消費者さんに向けて物件情報を公開することができるシステムになっております。
この「ラビーネットBB」業者間サイトには約5万店舗の仲介会社が登録をしておりますので、物件の閲覧数が多く、客付けの向上が期待できるかと思います。
「ラビーネットBB」に物件情報を登録していただいたら、その1つの物件情報を様々なサイトに利用することができるワンデータマルチユースの優れたシステムになっております。例えば、その情報に沿って、「レインズ」に物件情報を登録しないといけない。でも、一般の消費者さんに向けても物件公開をしたいという時に、1つの物件情報を「レインズ」にも登録する、「アットホーム」さんにも登録する、「LIFULL HOMES」さんにも登録するというように3回同じ作業をしないといけないのですけれども、それが1回の作業で済みますよ、というのがこの「ラビーネットBB」でございます。
物件の登録フローはスクリーンの表示のようになりまして、「ラビーネットBB」で物件情報を登録して、出稿先を選択します。例えば、全日の一般消費者向け物件検索サイトの「ラビーネット不動産」に物件情報を載せたい場合、ほぼリアルタイムで公開されます。また、「不動産ジャパン」というのは国交省の外郭団体が運営している一般取者向けの物件検索サイトになるのですけれども、そのサイトを出稿先として選択すると翌日に物件情報が公開されます。「レインズ」には、最短だと1時間程度で物件情報が公開されるようになっております。
「SUUMO」さん、「LIFULL HOMES」さん、「アットホーム」さんは有料です。どのサイトも事前申し込みと審査を受けることが必要です。審査と通過して会員登録が出来ましたら、お申込みいただいたサイトに物件情報を公開することができます。これらのサイトには、例えば、午前中に物件情報を登録したら午後に反映されますし、午後に登録したら、翌日の午前中には反映されます。
それでは、物件情報を検索するときの方法を見てみましょう。「ラビーネット」の中の「物件検索」ボタンをクリックしていただき、必要な内容を入力し、その他にはお客様のご要望を入力していきます。それにヒットした物件が、結果一覧となって表示されます。「この物件、ちょっと興味があるな」という場合は詳細ボタンをクリックしていただくと物件の詳しい情報を閲覧することができ、さらに図面のダウンロードをしていただくこともができます。
逆に、そのように検索されるために物件を登録する場合は、「ラビーネット」のトップ画面の「物件管理」というボタンから進んでいただき、物件情報の必要な項目を全部入力して登録を完成させます。そうしましたら、先ほどのように物件情報が検索されるようになっております。
例えば「ラビーネットBBには物件情報を公開したくないのですが、物件情報の管理だけをしたいです」という方もいらっしゃると思います。その場合には、入力項目の中に「公開範囲」という項目がございますので、そこで「自社のみ」を選択していただきましたら、物件情報を公開せずにご自身の会社で物件情報の管理だけをしておくことも可能です。こちらが物件の登録検索システム「ラビーネットBB by ITANDI BB」でございます。
このマニュアルは、後ほど紹介するコンテンツの中にございます。ダウンロードして操作方法をご確認ください。操作方法がマニュアル見ても分からない場合は、入力画面に出てくるかわいいシロクマくんのアイコンをクリックして進み、イタンジさんにチャットで直接操作方法の確認をしていただくことができます。
そのイタンジさんが提供する有料のオプションがたくさんあるのですけれども、これらをうまくご利用いただくと、賃貸の煩雑な業務を効率化することができます。このようなシステムもコンテンツの中で提供しております。「内見予約くん」等ですね、後ほど資料でご確認ください。
一般消費者向け物件検索サイト「ラビーネット不動産」について
そして、もう1つは、「ラビーネット不動産」という一般の消費者向け検索サイトですが、こちらは全日の一般消費者向け物件検索サイトになっております。
この「ラビーネット不動産」を開いて、スクロールして下がっていただくと、おすすめ特集などがございます。また、一般消費者さん向けに、不動産の基礎知識をお伝えする項目も用意されています。物件情報を検索したい時は、必要な項目を入力していただきます。それの内容にヒットする物件があると、こちらのように物件情報が上がってくるようになっております。
全日の会員さんであれば、このように「ラビーネット不動産」への物件情報公開は無料で掲載していただけます。また、掲載の制限はありません。無制限で掲載できますので、例えば、民間ポータルサイトに費用をかけて掲載するほどではないかな、という低額の物件であっても、この「ラビーネット不動産」であれば気兼ねなくご利用いただけるかと思います。これが全日の一般消費者向け物件検索サイト「ラビーネット不動産」でございます。
ラビーネット 業務コンテンツについて
物件情報公開するだけが業務ではございませんよね。全日では、業務に必要なコンテンツもたくさん提供させていただいております。ここからは、業務コンテンツのご説明をさせていただきます。
YouTubeで行政書士の「棚田先生」が1番推してくれていたところなのですけれども、皆さん、開業されて1番心配されるのが契約書の作成だとお聞きしております。全日はそこをクリアしたい、心配を取り除きたいという思いで、「ラビーネット契約書類作成システム」というシステム会員の皆様にご提供させていただいております。
これは全日イチオシのシステムでございまして、クラウド版ですので、ネット環境さえあれば、いつでもどこでも契約書を作成していただくことができます。また、法改正にも対応していますので、法律が改正されたのに、従前の法律に沿った契約書を作成してしますというようなことはございません。常に法改正に対応した書式で書類を作成していただくことができますのでご安心ください。
そして作業効率がアップする機能がたくさんございまして、例えば、リレーション機能ですね、重要事項説明書で金額を入力していただきましたら契約書の方にも金額が自動的に連携されます。
また、非常にたくさんの例文を用意しておりまして、その契約書に応じて備考欄や特約に反映させる文書を選んで挿入していただくことができる例文反映機能もございます。さらに、その文書は編集していただくこともできます。
それから、画像貼付機能がございますので、設備状況の詳しい重説を作成していただくこともできます。
そして、基本情報を登録しておくと呼び出して引用できる機能がございますので、よく取引をされる業者さんや従業者の取引士さんの情報を1度入力しておけば、別の書類を作成する際にも引用でき、同じ内容の入力作業を省くことができますよ、といった機能がございます。
ほかには、複製機能がございます。コピー登録をすることができます。例えば、ワンルームマンション等、何度も同じお部屋のお取引をするといったような際には、1度作成した契約書と重説をコピーして作成することができます。日付等、内容のチェックは必要ですが、全項目を入力する必要はないので、効率よく書類を作成できます。
このほかには、簡単な作図機能がございます。敷地と道路の関係図などを簡単に作図していただくことができます。また、その入力画面に関連するマニュアル動画を収めておりますので、操作につまずいても、マニュアル動画で確認し、スムーズに書類を作成していただくことができます。
さらに、媒介契約書を作成する機能もございます。媒介契約を締結したら媒介契約書を依頼者さんに交付する義務がございますので、業法に従って書類の準備を進めていただけます。このほか、賃貸のデータを登録することもできます。賃貸物件の管理ができますので、作業時間を効率化していただけます。そして、スマホ版では、スマホからも書類を作成することができますので、現場である程度はスマホで入力をされて、事務所に戻られてから、もう1回パソコンで書類を完成させていく、といった作業も可能です。
このように、ご入会して間がなく、書類作成経験があまりない方にも、重説や契約書を作成していただけるのが「ラビーネット契約書類作成システム」となっております。この他、ダウンロード版の「契約書式集」も提供させていただいております。Word形式とExcel形式を用意しております。
Excelは、シート別に関連書式をひとまとめにしていますので、こちらならば、漏れがなく必要書類を作成していただけると思います。このダウンロード版に関しては、操作に関する問い合わせのコールセンターがございますので、直接お電話で操作方法をご確認いただけます。
また、全日大阪府本部の皆さんは、「全日ラビー相談室」に、弁護士の先生に無料でお電話によりご相談をいただくことができます。様々な取引がございますので、それぞれの契約に応じた契約書の作成の仕方など、取引にかかわるお困りごとがございましたら相談していただけるサービスもございますので、ご活用いただければと思います。
実際に、重説や契約書を作成するとき、そのケースによって迷うことが色々あるかと思います。こちらは「全日本不動産近畿流通センター」で作成したのですけれども、このような分厚い「全日版重要事項説明書解説書（売買編）」ですとか、「全日版不動産売買契約書解説書」といった書類作成の際の手引きとしていただく解説書を会員の皆様にお配りさせていただいております。
この解説書のデータは、コンテンツの中でダウンロードできるように提供しておりますので、従業者様の分も欲しい、といったような場合にダウンロードしてご利用下さい。
営業コンテンツについて
他には、皆さん、「ホームページ」は必ず開業される際に用意されるかと思うのですが、「最初は費用をそんなかけられないな」ということもあると思います。全日ならば、無料のホームページ作成ソフトをご利用いただくことができます。このようにたくさんのデザインの中からお好みのデザインをお選びいただき、パソコンの表示画面と、スマホの表示画面を試しに見ていただいて、ホームページを作成してみてください。
この無料の「マイページメイカー」で作成したホームページのメニューバーに最新物件情報というボタン表示があるのですが、これをホームページを検索された方がクリックすると、その業者さんが先ほどご紹介した「ラビーネット不動産」に物件情報を掲載してくれている物件情報がリンクして表示されるようになっています。
ですので、営業ツールの1つとしても使っていただけると思います。このように、間取り図とか、画像をきちんと掲載していただいていたら、見栄え良く閲覧をしていただくことが可能です。
さらに、ホームページと同様に、ブログの作成もしていただけます。この全日の「マイページメイカー」と「マイページメイカーブログ」で作られたホームページとブログは、「全日不動産ナビ」というサイトに集約されておりますので、そこで閲覧していただけます。一度ご覧いただけたら嬉しいです。
この他には、冒頭で、価格を提案する際には価格の根拠を示さないといけないというお話をさせていただきました。コンテンツには「ラビーネット不動産査定」というシステムで、月額5000円で査定制限がないシステムも提供しております。価格の根拠を示した資料を提示してくれます。
そして、「JTN登記簿図書館」ですね。こちらは全日価格で法務局に行かなくても登記情報を取得していただくことができるシステムでございます。
こちらは、先ほども紹介しましたが、間取り図を作成するソフトです。代行サービスもございます。このような間取り図作成ソフトやサービスをご活用ください。
また、スマホにインストールしていただくアプリもいくつか提供しております。iPhoneに限りますが、明るさや騒音測定ができる「ラビーちゃんの不動産道具箱」というアプリや、「実務調査マニュアル」という現場の調査をアシストするアプリもございます。
こちらは、「ラビーちゃん」と言いまして、全日のマスコットキャラクターの画像なんですけれど。私は、この「ラビーちゃん」が絶対「ハトさん」よりも可愛いと思っているのですが、、、（会場笑い）実際「私はラビーちゃんが可愛いから全日に入会しました。」と言ってくださる方が、結構いらっしゃるのです。広告やポップで使えますし、可愛いらしいので、ぜひこの「ラビーちゃん」を広めていただいて、ご活用いただければと思います。
ほかには、「eラーニング」で、法定研修会を受講していただくことができます。安全な取引をしていただくために、皆様にご注意いただきたい法改正などについて年に3回必ずご受講いただく研修を、会場まで出向かなくても、お好きな時間にお好きな場所で、この「ラビーネット」で受講していただくことができますので、時間を効率よく使っていただけるかと思います。
ここまでがラビーネットの説明なのですが、「ラビーネット」は、一般消費者さんに向けて物件情報公開することができるところ、そして、たくさんの便利な業務コンテンツがあるところ、と覚えておいていただければと思います。
全日本不動産近畿流通センターの会員支援システムについて
全日には、もう1つ会員支援システムがございまして、私ども近畿流通センターが提供させていただいているシステムでございます。
1番ご好評をいただいているのが「Z-support（ゼット・サポート）」というシステムになっております。これは士業の先生方ですね、弁護士、税理士、司法書士などの先生方にメールで、無料でご相談いただけるシステムになっております。質問にはかなりボリュームのある丁寧な回答が寄せられます。
過去に相談があった事例を500件ほどデータベース化していますので、そこで解決できないかをお調べいただくのも良いかと思います。
そして最後は、「Z-Movie（ゼット・ムービー）」と言いまして、お役立ち動画配信です。様々な研修動画を配信させていただいております。実務調査のロケ動画ですとか、判例解説シリーズなども人気がございます。
過去には、女性の会員さんも増えてほしいということで、杉本彩さんに出演していただいたドラマなどもございます。これらの動画は、すべて、全日の役員さんが作っています。
面白い動画じゃなかったら、なかなか見ていただけない、営業の合間などにスマホで気軽に見て勉強してほしいという思いで、役員みんなでテーマから、シナリオから、出演まで担って、たくさんの動画を提供していますので、ぜひ、ご覧いただければと思います。裁判風に不動産トラブルを解決に導くような動画も提供させていただいております。最近では、落語も始めました。ショート動画も提供させていただいております。
このZ-movieで提供している動画は、YouTubeでも同様に配信させていただいております。「らびーちゃんねるのご紹介」というチラシを資料に入れておりますので、チェックしてみてください。全日は公益社団法人です。「国民に対して不動産のことを普及する」というのも公益事業の一つとしております。YouTubeでも様々な発信をさせていただいております。
SNSを通して、広く不動産のことを啓蒙することによって、「全日ってすごくクリアで健全な協会だな。」というふうにイメージアップを図りたいというのも目的の一つです。そうして、全日のイメージアップが図れれば、皆さんに全日にご入会いただいて、全日の看板を掲げていただいた際に、「ここは全日さんやから安心だ。」とお客様に信頼していただけるように繋いていきたいというのが、セミナーの初めにご挨拶をさせていただいた本部長の強い思いでございますので、そういったところも全日へご入会いただく決め手にしていただければと思います。
ここまでですね。「レインズ」、そして、「ラビーネット」、「Z-Portal（ゼット・ポータル）」の説明をさせていただきました。全日にご入会いただきましたら、インターネットを活用していただければ、十分に業務ができますよ、というのが全日の会員支援システムでございますので、ぜひ、全日本不動産協会 大阪府本部にご入会いただければと思います。
最後になりましたが、皆様の事業のご成功とご発展を祈念いたしまして、流通センター事務局からのご挨拶に代えさせていただきます。長時間ご清聴ありがとうございました。
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