本記事は、全日本不動産協会大阪府本部が、2025年3月1日に開催した「教えます㊙セミナー 信頼できる不動産業者の見分け方 〜わるい不動産業者にだまされないために〜」のプログラムをテーマごとに書き起こしたものになります。一般消費者の方だけでなく、これから不動産業での独立開業を目指している方にも役立つ内容となっておりますので、是非ご覧ください。
セミナー開会の挨拶
今回のセミナーは、当協会に苦情が寄せられた事例をもとに「◯◯新喜劇」をイメージした分かりやすい不動産セミナーを皆様に聞いていただきたいと思います。一般消費者の皆様には、本日のセミナーを通して不動産の知識を持っていただくことで、トラブルを未然に防ぎ、安心、安全な取引をしていただきたいと考えております。
世の中には残念ながら、不動産知識の乏しい消費者に近づき、消費者を騙してお金を奪い取る悪い不動産業者がいます。本日のセミナーでは、実際の事例をもとに8つの例を挙げて、不動産の取引上の注意点をご説明させていただきます。難しいイメージのある不動産を、今回のセミナーを通して、コミカルな掛け合いでわかりやすく説明させていただきますので、このセミナーをお楽しみいただき、有意義な時間にしていただきたいと思っておりますので、よろしくお願いいたします。
テーマ①：建築確認番号を偽装・捏造して新築プランで広告に掲載
悪徳不動産業者：いらっしゃいませ。
客：ポストに入っていたチラシを見てきたんですが、あの地域で自由設計で、しかも30坪の土地がついていて、3000万円って物件があったんですが、すごく安いですよね！いつ頃完成するのか教えてほしいんですけど。
悪徳不動産業者：お客さん、今日はこの物件の問い合わせで電話が鳴りっぱなしで、僕も喉がもうガラガラで、疲れ切ってるんですよ。本当にもしあの物件を気に入ってくれるんだったら、今なら。今ならですよ、お客さん。建物のプランはともかく、土地の契約を先にしてもらい、それと同時に建築の請負契約をして、とりあえず適当な図面で契約しといて、あとからゆっくり打ち合わせしませんか。今なら流し・キッチン、クロスも、奥様やお坊ちゃんお嬢ちゃんのお気に入りのものも選べますよ。とりあえず手付100万円と印鑑を用意してくれませんか。お願いします。
はい、今、先ほどありましたように、嘘の建築確認番号を記載してる物件ですね。自由設計って報告してあるんですけれども、最終取引は広告に掲載された金額ではないということでした。結局やり取りもあったんですけれども、次の日に土地の契約と同時に建物の利用契約も締結されました。そして、完成間近で引っ越しの手続きも終え、不動産業者から最終取引の決済金の明細書をもらったところ・・・どうぞ。
客：あの・・・チラシに土地建物付きで3000万って書いてあったし、なんか安かったから急いで契約したんですけど、3750万ってこれなんですか。頭金もいらないし、全額ローンでいけるからって契約したんですけど、話が全然ちゃいますやん。説明してください。
悪徳不動産業者：お客さん。まあまあ、ちょっと落ち着いてゆっくり聞いてくれますか。
プランでは、土地が1500万円、建物が1500万円、合計3000万でしょ。でもその他に設計費用・建築確認費用で100万円、地盤改良費用・ライフラインの引き込みで200万円、さらにこのプランは25坪のプランで契約したでしょ。お客さんの要望で5坪を追加してるから坪60万で300万円、さらに外構費が150万円ですから、結局合計で3750万円になるでしょ。この請負契約書にハンコついてるし、お客さんとも打ち合わせして、打ち合わせ表にも署名・捺印してるじゃないですか。なんやったら出るとこ出てもよろしいでっせ。もしやめるんやったら、すでに履行に着手してるんで、違約金600万支払って解約してくれますか。どうですか。
ありがとうございました。怖い話ですね。本日は未来総合法律事務所の石那田先生に来ていただいておりますので、今のやり取りについて、先生の見解をお伺いしたいと思います。
このテーマについて未来総合法律事務所 石那田弁護士の見解
石那田弁護士：まず、業者の方に確認したいんですけど、土地の売買代金と建物請負代金の合計額が、坪数増加分及び消費税を含めると3750万円になると主張して、その代金請求しているということでよろしいですね。
次に、お客さんとしては、自由設計の建物付き土地が3000万円であるという広告内容を信じて契約したのであって、請負い契約書の内容から増加した坪数や業者が使用する諸費用を含めて、土地売買代金及び建物請負代金の合計額が3000万円になると主張するということになります。
要は、代金に関してどのような合意があったかということになるんですけど、もしこれが裁判になった場合、業者が主張しているプランの25坪の間取りに5坪追加して300万アップということに関して、請負契約書やその後の話し合いの内容から、請負代金が坪単価×坪数により決定されるということが理解できるものであったかどうかっていうことが問題になります。
また、業者側は、設計費用と建築確認代金100万円、地盤改良費とライフライン引き込みの200万円を主張していますが、それは費用が別途発生することやその金額に関して予測できるような内容が請負契約書に記載されていたのかどうか、また、その後の打ち合わせにおいて、建築代金以外にそのような諸費用などの代金について合意をした、とまで認められるかどうかが問題になります。ですから、契約書とかそういったものを見ないとちょっと判断をしづらいというのがあります。
また、お客さんの主張としては、仮に土地建物の代金が3750万円であるなら、これを3000万円と誤って認識して、土地売買契約及び建物請負契約を提示したと主張しています。さらに、2つの契約は一体的なものであると主張して、その両方の契約が民法95条の錯誤によって取り消しできるという主張も可能であると考えます。もし3750万円であったとしても、錯誤があれば、これは内心的な問題ですからね。取り消しの主張は可能です。
これに対して業者側は、請負代金やその他の諸費用の発生に関して請負契約書から理解しうる、また、その後の打ち合わせにおいて、間取りの坪数の追加料金や諸費用の代金に関する合意があったものと主張します。顧客は合計代金3000万円と誤信していなかった、あるいは誤信していたとしても顧客に重大な過失があると主張して、錯誤取り消しは認められないと主張するものと考えられます。
結局、このお客さんと業者のどちらの請求が認められるかについては、広告内容、それと合意契約書の内容、その後の話し合いの内容から総合的に判断されることになると思いますが、仮にですね、それらの証拠が業者側の主張を裏付けるようなものがないのであれば、業者側の主張の代金請求は認められないことがあります。ですから、契約書の内容は、そこら辺のことが、どこまで書いてあるかがとても大切です。
これは業者の方に言いたいんですけども、本来は3750万円っていう代金を請求したいということであれば、まず広告段階から、あくまでも広告内容の建物の間取りと価格は「参考に過ぎない」ということや、建物の請負代金とは別途諸費用がかかることを明記すべきです。まず、広告段階からですね。
そして請負契約書作成までに、協議して、区画と建物の図面や仕様書などを作成して決定された請負代金を記載すべきです。まともな業者であれば、そのようにするのは普通のことだと思います。やっぱり業者としてはそうすべきです。
ただ、顧客の方にも言いたいのですが、もしこれが裁判になった場合、労力とか経済的な負担っていうのは甚大なものです。だから図面や仕様書もないのに契約締結するなんてもってのほかです。ですから、先ほど言った正しい順序で進めてくれる、普通にやるまともな業者を選定すべきです。
次に、「全額ローンでいけるから契約した」ということに関してですが、お客さんはその点について主張をしています。この場合、契約に至った内心的な動機が「ローンでいけるから」という動機の部分について、実際はローンが組めないということで、実際、動機部分について錯誤があったことになります。
ただ、動機というのはあくまでも内心のものですからわからないわけですよ。売る買うとかいうのはわかりますよって、意思表示ですから。だけど、なんでこの物件を買うかとかいう動機の部分については、業者側にも通常わからないわけです。ですから「これは全額ローンになるから買うんだよ」ということについて、消費者側から業者側に表示、分かるように合意しなければなりません。でないと、動機の錯誤による取り消しは認められません。
結局、ここの動機部分を本当にお客さんから業者の方に説明して、ちゃんと表示されて、しかもそれを後から立証できるかどうかっていうことになってきますから、実際は難しいです。法的な主張はできますけど、証拠としてそこら辺があるのかなというと、言葉だけなのでなかなか難しい場合が多いです。
ただ契約書に全額ローンでいける、全額ローンでいけなければ白紙撤回できる、というような条項があればよいですが、ないのであればなかなか難しいかなという感じがします。
次に、お客さんは手付金100万払ってますよね。お客さんとしては、もう手付金100万払ってるから、その手付金を放棄するか、手付解除したいという風な主張も考えられますよね。ただ、その主張については、今回の場合は、もう建物完成間近ですよね。であれば履行の着手をしてるような場合は、手付金解除っていうのは認められません。ですから、その件については、お客さんが仮に手付解除を主張したとしても認められません。
次に、建築確認番号の偽造についてですね。宅建業法上、未完成物件の広告は、その建築確認やその他必要な許可を得た後でなければ建物売買することはできないことが定められており、このことを「広告開始時期の制限」と言います。また、宅建業法上、建築確認を受ける前は、建物の売買契約をすることも禁止されています。これは「契約締結時期の制限」と言います。おそらく、偽造の建築確認番号を記載したということは、そのような制限を回避するためのものと思われます。
ただし、今回のケースとは別に、建築条件付き土地の売買というのがあります。特定の施工業者で一定期間内に建物を建築することを条件としているような土地売買の広告で、あくまでも建物の間取りプランや建築価格は参考にすぎず、間取りも変更できるというのが広告で明らかであれば、広告開始時期の制限にはかかりません。
ただし、本件では自由設計と言いながら、土地売買契約と同時に建物請負契約をしており、偽造した建築確認番号まで表示されていることから、そういった建築条件付き土地の売買ではなく新築建物のいわゆる青田売りとして宅建業法違反と評価される可能性があります。
顧客としては、まず紛争に巻き込まれないことが大事ですので、広告に建築確認番号が記載されているのであれば、契約前に業者の信用性を確認するために、確認済書の原本と確認申請書の副本も確認させてもらった上で、写真でも撮っておいて、さらに役所の建築課に問い合わせてみてください。それらの書類を見せてもらえないのであれば、そもそもそんな業者と取引すべきではありません。
ただし、宅建業法上に違反してる場合、行政処分の対象とはなっても、裁判で直ちに契約が有効・無効とかいうことではないです。「違反＝この契約は無効」ということになりません。ただ、先ほど説明した裁判においては、建築確認番号の偽造は、業者側の主張の信用性を判断するための1つの資料となりますので、当然、主張すべき重要な事実であることは間違いません。
いずれにせよですね、裁判にまきこまれること自体、労力や費用などの点で大変なことですので、業者の信用性を慎重に判断した上で契約を締結すべきです。
関連記事
