本記事は、全日本不動産協会大阪府本部が、2025年3月1日に開催した「教えます㊙セミナー 信頼できる不動産業者の見分け方 〜わるい不動産業者にだまされないために〜」のプログラムをテーマごとに書き起こしたものになります。一般消費者の方だけでなく、これから不動産業での独立開業を目指している方にも役立つ内容となっておりますので、是非ご覧ください。
セミナー開会の挨拶
今回のセミナーは、当協会に苦情が寄せられた事例をもとに「◯◯新喜劇」をイメージした分かりやすい不動産セミナーを皆様に聞いていただきたいと思います。一般消費者の皆様には、本日のセミナーを通して不動産の知識を持っていただくことで、トラブルを未然に防ぎ、安心、安全な取引をしていただきたいと考えております。
世の中には残念ながら、不動産知識の乏しい消費者に近づき、消費者を騙してお金を奪い取る悪い不動産業者がいます。本日のセミナーでは、実際の事例をもとに8つの例を挙げて、不動産の取引上の注意点をご説明させていただきます。難しいイメージのある不動産を、今回のセミナーを通して、コミカルな掛け合いでわかりやすく説明させていただきますので、このセミナーをお楽しみいただき、有意義な時間にしていただきたいと思っておりますので、よろしくお願いいたします。
テーマ⑧：無免許営業
最後のテーマ、8番目「無免許営業」です。こちらのテーマは劇はナシで、私からの説明と石那田先生の解説にて進行させていただきます。一般の方でも物件を売り買いすると無免許業者として逮捕されることがあります。相続した土地を分割して売却しても反復継続として無免許業者扱いになる、投資用収益物件等を他社からの依頼で売却の手伝いをすると幇助にあたるということですけれども、先生、説明をお願いいたします。
このテーマについて未来総合法律事務所 石那田弁護士の見解
宅地建物取引業を営もうとする者は、国土交通大臣または都道府県知事の免許を受けなければなりません。免許を受けない者については、宅地建物取引業を営むことは禁止されています。
無免許営業を行った者は、3年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金に処されます。そして、正犯の実行行為を容易にする手助けをした幇助犯にも刑罰は科されますので、無免許営業の売却のお手伝いも幇助と認定され刑罰が科される可能性があります。
そして、宅地建物取引を「業として行う」とはどういう場合かというと、宅地建物の取引を社会通念上事業の遂行とみることができる程度に行う状態を指します。具体的には、①取引の対象者、②取引の目的、③取引対象物件の取得経緯、④取引の態様、⑤取引の反復継続性を参考に、それらの要因を総合考慮して行われます。
これらの要因を総合考慮した結果、そこに反復継続の意思が客観的に認められるような場合には、宅地建物取引業を営もうとする者と認定されます。一般の方でも不動産売買を反復継続している場合、例えば相続した不動産を売却するといったような場合ではなく、多くの不動産の購入転売を繰り返しており、先ほど述べた諸要因を総合的に考えて反復継続の意思が客観的に認められるような場合は、無免許営業により刑罰を科せられる可能性もあります。
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