本稿は、公益社団法人全日本不動産協会 大阪府本部が、2024年10月27日に開催しました「第1回 不動産開業支援セミナー」の講演内容を書き起こし・編集したものです。当日ご参加できなかった方、これから不動産業界を目指す方、全日本不動産協会への入会をお考えの方のお役に立てば幸いです。（オオサカ不動産開業ナビ 編集部）
大阪府宅建業免許申請等手続きについて
司会：続きまして「宅地建物取引業免許申請等の手続きについて」と題しまして、大阪府行政書士会様よりご説明いただきます。それではよろしくお願いいたします。
大阪府行政書士会：こんにちは。大阪府行政書士会です、よろしくお願いいたします。 本日は、宅建業申請の手続きについて、簡単ではございますが説明させていただきます。 こちらの「令和6年度 不動産開業支援セミナー 大阪府行政書士会」という資料が手元にあると思いますので、こちらをご覧ください。
宅建業を営業する事業者は、有効な宅建業免許を有することが必要です。免許がないと無免許営業として処罰の対象となってしまいますので、必ず免許の手続きを行ってから営業を開始するようにしてください。
取得した免許の有効期間は5年間となっております。免許の更新申請は、免許の有効期間満了の日の90日前から30日前までの間に手続きすることが必要です。大阪府から免許更新の案内などが届くことは特にございませんので、 ご自身で自分の免許の有効期間はしっかり管理するようにお願いいたします。
万が一、免許の有効期間が消えてしまったまま営業するようなことがあれば、同じく処罰の対象となってしまいます。なお、会社名や営業所所在地、法人役員、その他専任の宅建士などの変更が生じた場合は、 変更が生じた日から30日以内に変更届を提出しなければなりません。こちらも変更届の提出ができていないと、免許の更新ができないというようなことがございますので、ご注意するようにお願いいたします。
免許申請手続きの流れ
1ページ目に進んでいただきまして、免許申請の手続きの流れについて説明していきます。まずは事前準備から始めていただくと思うんですけども、申請に必要な要件や準備する書類を確認して、免許申請の準備を行います。この時重要なのは、宅建業を営業するためには1000万円の営業保証金の供託か、不動産保証協会または全国宅地建物取引業協会のいずれかの保証協会への加入が必要となっておりますので、皆様がどういった方法で宅建業免許取得するのかご検討が必要です。そちらの検討が済みましたら、大阪府に提出する宅建業免許証の申請書類を作成していきます。
この時に保証協会に加入されるという方は、保証協会の入会関係の申込書を同時に作成しておくと、効率的に準備を進めることができます。 申請書が用意できましたら、その出来上がった申請書を大阪府咲洲庁舎2階に大阪府建築振興課 宅建業免許申請窓口というところがございますので、そちらに提出をいたします。提出する書類は製本と副本は全く同じもので結構ですので、2部を持参して提出してください。
窓口で審査を受ける際に、書類に何か不備がございましたら、その場で補正の指示や追加で書類の提出の指示を受ける場合がありますが、特段何も不備がなければその場で申請書の受付をしてもらうことができます。
一旦、矢印が下と右の方と2段に分かれると思うんですけども、右の方行っていただきまして、保証協会に加入される場合は、その大阪府の申請窓口のすぐ横に保証協会の咲洲事務所がございますので、入会申込書を同時に用意して持っていっておけば同日に受付してもらうことができて、最短で手続きが進められるかと思います。
保証協会の入会手続きに関しましては、入会申込書の受付完了後に面接や事務所調査などがありまして、そちらも問題なければ分担金や入会金の納付ということで入会手続き完了することになります。
大阪府の免許申請に関しましては、大阪府の方で内部審査が進みまして、こちらが標準処理期間として、免許申請書の受付から5週間が設けられております。こちらも申請書類に問題がなければ5週間後に、⑤のとこなんですけども、 免許通知はがきというものが皆様の営業所に郵便で届くことになります。このはがきには皆様の業者名や免許番号が書いてありますが、この段階ではまだ宅建業の営業をすることはできませんのでご注意ください。
宅建業の免許通知を受け取りましたら、⑥免許証の交付というとこに進んでいただきまして、保証協会に加入されております場合は、1分担金の証明書、こちらは保証協会様の方から発行していただけます。2免許通知はがき、こちらはお手元に届いたものをご持参ください。 3宅建士変更登録申請書、こちらは皆様でご自身で作っていただいて持っていただくということ。 この3点を持っていただくということで、大阪府咲洲庁舎2階の宅建業免許申請コーナーで宅建業の免許証を受けることができます。この免許証の交付を持って、ようやく無事に営業を開始できるというような流れになります。
注意すべき免許取得の主な要件・欠格事由
続いて2ページ目をご覧ください。免許を受けるための主な要件について説明していきます。1から5まで免許の要件が書いてあるんですけども、まず1番、欠格事由に該当しないこと。こちらは次のページに詳細を記載しておりまして、主に15個の欠格事由があります。これに1件でも該当するようなことがあれば、その方は免許を受けることができませんので、内容をよく確認しておいてください。詳細な説明はここでは割愛させていただきます。
2ページ戻りまして、2免許の申請者について。免許の申請は個人、法人いずれでもできますが、法人の場合は、商業登記簿謄本に事業目的欄というのがございまして、こちらに宅建業を営む旨の登記がされていることが必要です。もし、事業目的に宅建業を営む旨の記載がない場合は、事前に登記変更申請が必要ですのでご確認ください。
続いて3の事務所について。宅建業の営業する事務所については、本店または支店として商業登記されていることが必要です。こちらについては、よくあるパターンとして、登記上は社長の自宅に登記を置いている。 ただ、宅建業の事務所は別で賃借している。こういった方は、事前に賃借した事務所に登記上の住所を移転していただく必要がございますので、こちらもよく確認の上、必要でしたら登記申請をお願いします。
4政令使用人ですが、こちらは申請者である法人の代表取締役や個人事業主の方が、その宅建業の事務所に常勤できない場合に置く必要があります。 逆に皆様が常勤できる場合は政令使用人を置く必要はありません。政令使用人とは、宅建業にかかる契約を締結する権限を有する従事者で、 通常は支店長や営業所長といった方が担当することになります。その政令使用人は事務所に常勤することが必要です。
5専任の宅建士につきましては、宅建業の業務に従事するもの5人につき1人以上の専任の宅建士を置くことが必要です。ここで言う業務に従事するものと言いますのは、丸2に記載しておるんですけども、個人事業主本人や法人の代表者、宅建業の営業に直接従事するものは必ず人数に含まれます。
他に兼業の事業を営んでいるような事業者様の場合は、宅建業とその他の兼業業務との業務量を斟酌して人数を判断していただきます。その上で、従業員数が5人未満の場合は専任の宅建士が1人必要、もし6人以上となった場合は2人必要というようなことになってきます。
宅建士の選任、専任性の要件については、常勤性と専任性の2つの要件を満たすことが必要です。つまり、当該事務所に常勤して専ら宅建業の業務に従事することが必要となります。常勤性と言いますのは、当該事務所に常時勤務することを言い、宅建士と宅建業者との間に雇用契約等の継続的な関係があり、業務時間に当該事務所等の業務に従事することを要します。
常勤性が認められない事例として下に3件ほど書いてるんですけども、よくありますのは、 別会社でも宅建業営業されているとか、そもそも別の仕事をされているというような方、 こういった方は常勤性が認められないことになりますので、別の方を探す必要があります。専任性については、専ら当該事務所等の宅建業に従事することが必要です。
こちらも、よくあるケースとしましては、兼業で建設業を営んでいるような事業者様が、現場の作業員が宅建士の免許を、宅建の資格取ってきたので免許を取りたいと。ただ、その方は現場作業に毎日行っている、こういった場合は専任性が認められないことになりますので、 宅建士の資格を持っていてもまた別の方を専任の宅建士としておくか、あるいはその方、資格を取った作業員さんに建設の作業はやめていただいて、宅建業の事務所にこっから従事していただくというようなことが必要になってきます。
続きまして4ページにいきまして、申請に必要な書類が1から19まで、プラス該当する申請書が提出書類として3種類たくさん書いております。皆さん聞き覚えのない書類ばかりだとは思うんですけども、この中で特に注意が必要なものとして、15番、事務所の写真、こちらがよく補正の対象になる書類でございます。
よくあるケースとしましては、社長の自宅の一部を事務所として使用したいというような場合、あるいは事務所として賃借している場所に、申請者であるAという会社と別のグループ会社であるBという会社が同居しているような場合、こういった場合は、宅建業の事務所と自宅であったり、A社とB社を明確に区分して、それが分かるように写真撮影する必要があります。
もし大阪府に提出した書類の中で、明確に区分されているということがわからない場合などは、再度撮影の指示を受けたり、そもそも最悪の場合は、その事務所では宅建業の免許をおろせませんというようなことも起こりますので、事務所を選ぶ際は慎重にお願いいたします。
それでは、限られた時間でかなり駆け足になってしまったんですけども、宅建業の免許申請についての説明を終わらせていただきます。 この後、質疑応答やなにか不明な点がある方、ご相談があるといった方は、後方に待機しておりますので、個別にお声がけいただくようお願いいたします。ご清聴いただきありがとうございました。
全日大阪 入会専用サイト
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